| 学习《省条例》、调整思维、规范发展
文/何细平
《广东省物业管理条例》3月1日实施以来，各级物业管理部门以及物管行业和各物管企业展开了深入的学习贯彻。近日再次复读，有一些随思所想，与同行共同交流探讨。
《省条例》在继承《物权法》、《国家物业管理条例》等上位法的基础上，对政府基层组织机构、行业协会、物业管理企业、业主委员会都相应作了比较具体的规定。从基层组织机构的监管，行业协会的自律约束，物管企业的服务规范，业主委员会成立的操作规程和委员的行为规约以及管理区域的行为止禁等多个方面规范了物业管理的发展。
《省条例》对各方的行为规范规定都与物业管理企业有着密切的联系。因此，作为物业服务企业应该认真学习理解条例，适时调整自己的思维理念，以适应新的发展需要。
首先，应该看到小区的物业管理并不完全只是物业服务企业的事。
物业服务企业接受全体业主委托，为广大业主提供服务，行使职责管理好小区物业，这固然是责无旁贷的，但是小区管理涉及多方面，如何发挥各方面的职能作用共同管理好小区，需要多花心思。根据《省条例》第五条、五十五条和二十四条规定：政府基层组织要“协调物业管理中的纠纷”。物业管理区域内违禁行为经劝阻、制止无效的，“物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应该依法及时处理”。以及业委会关于“督促业主、物业使用人遵守管理规约、协调处理物业管理活动中的相关问题”的职责。物业服务企业应依据这些条款，主动与政府有关部门和业委会沟通取得联系，积极发挥其各自的职能，共同参与和管理好小区物业。
其次，正确认识业主委员会的成立及其作用。
《省条例》第三章关于业主、业主大会和业主委员会的条款占了大量的篇幅。从政府基层组织人员介入业委会筹备组、建设单位、物业服务企业协助、配合、支持业委会成立，到业委会的职责和委员的行为规约都作了详细规定，说明政府在提倡、鼓励、推动小区业委会的成立和对业委会行为规范的监管。作为物业服务企业如何协助配合和支持业委会的成立，发挥业委会的职责作用共同管理小区物业，既是条例赋予的职责义务，也是小区物业管理需要所在。最近，天河区有个开发商旗下的楼盘曾向有关部门咨询，如何尽快组织业委会成立的事宜，这也是其管理的需要所在，也是物业服务管理思维的一个良好转变。条例的规定政府的推动，物业服务企业只有尽快的适应，才是利于自我发展的良策。
再次，规范管理行为，立足诚信服务。
《省条例》规定“物业服务企业按照法律法规的规定和物业服务合同，为业主提供服务”实行“明码标价”，按规收费。主动“听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务”。据了解，《省条例》实施后物业主管部门受理业主的投诉明显增多，说明业主法规观念维权意识明显增强了，对物业企业的服务要求也更规范了。认真分析一下业主投诉案件，有很多时候都源于服务的缺位和分摊费用欠透明，企业与业主少沟通等因素积累而引发出来的。因此，物业企业应当重视服务后面的细节问题，重视做好人的工作，认真研究条例法规赋予的权利义务，协商解决好公摊收费和共用部分收益分配等问题，以营造企业长远的和谐发展环境。
|
